ДАХ НАД ГОЛОВОЮ – РИНКИ, РИЗИКИ, РІШЕННЯ

З переходом України до ринкових умови господарювання держава перестала бути основним гравцем на ринку житла. Життя примушує підприємства, банки і фізичних осіб використовувати іпотеку для розширення своїх активів. 
Правила гри
За роки незалежності в Україні різко знизилися темпи розв’язання житлової проблеми. Якщо 1990 року квартири отримали 235 тис. сімей, то 2000-го — лише 32 тис. Тобто, 1990 року квартиру отримала кожна 12-та сім’я, що стояла в черзі на її отримання, а 2000 року — лише кожна 55-та сім’я. З урахуванням нинішніх темпів знадобиться 50—60 років для того, щоб люди, котрі стоять у черзі, отримали квартиру. Багато їх втратили на це надію і розпрощалися з планами одержати житло від держави. Черга за десять років скоротилася фактично на 1 млн. сімей. Люди дедалі більше покладаються не на державу, а на власні сили. Проте в черзі ще перебуває майже 1,8 млн. сімей. В основному це так звані пільговики або інші категорії громадян, яким купити свою квартиру явно не по кишені. Інший прошарок громадян, який не потребує підтримки держави, складають заможні особи, здатні в повному обсязі і відразу сплатити вартість житла і, як правило, підвищеної якості. Однак їх, як і зазначених вище, небагато, і не вони визначають політику держави у забезпеченні громадян України житлом. Переважну більшість населення України хоч і не можна назвати середнім класом, однак зароблених ними грошей вистачає на прожиток, і вони потроху можуть відкладати на житло. Саме на цю категорію має бути зорієнтований пошук механізмів залучення інвестицій у будівництво житла.
У більшості країн світу основу такого інвестування становить іпотечне кредитування. У країнах ЄС воно сягає 35% ВВП або понад чверть банківських активів. Суть його полягає в наданні довгострокової позики терміном на 10-25 років з мінімальними відсотками під заставу нерухомості, під якою на Заході мається на увазі передусім земля. Оскільки земля у нас ще не є товаром, то в заставу може піти інша нерухомість, коштовні речі, гарантії підприємства. Взагалі - це справа для нас нова, хоч перший іпотечний банк з'явився ще в 1754 році - Державний банк для дворянства. Потім були земельні банки, перші - в Херсоні, Харкові та інших містах. Проте увесь накопичений багатий досвід було відкинуто радянською владою - через усуспільнення нерухомості. Тепер цей досвід потроху відновлюється, але не без труднощів. 
Аналіз стану ринку житла на Україні свідчить про те, що в останні 2 роки простежується стійка тенденція зростання обороту нерухомості. На сьогодні, за підрахунками Держкомунгоспу, 60-80% населення нашої країни мають потребу в поліпшенні житлових умов. Отож, потенційний обсяг кредитно-іпотечного ринку величезний. 
Щороку в експлуатацію здається понад мільйон квадратних метрів житла, чим дуже пишається міська влада. Водночас на ринку відчувається помітний брак пропозиції, і ціни на квартири за рік-півтора підвищилися приблизно на 40%, перевищивши в доларовому еквіваленті рівень «додефолтного» 1998 року. Існує кілька пояснень такого становища. У столицю активно підтягнулися люди, що заробили початковий капітал у провінції (їхня частка в купівлі житла, за деякими оцінками, перевищує половину). Незважаючи на те, що прибутки населення зростають, співвідношення вартості житла і прибутків основної маси громадян України, робить кредит недоступним для широкого загалу. Проведені дослідження в окремих регіонах країни свідчать про те, що орієнтовно лише 15% населення можна розглядати як потенційних споживачів іпотечних кредитів. Іншим 85% кредит недоступний. Водночас із цих 15% населення більшість в останні 5-6 років придбали для себе житло (як правило, без використання іпотеки). 
Перед Україною стоїть ще одна дуже велика проблема, тісно пов’язана з можливостями мобілізації ресурсів у житлову сферу. Йдеться про модернізацію, реконструкцію так званих хрущовок, побудованих у 50-ті—на початку 60-х рр. Термін їхньої експлуатації фактично сплив. Більшість з них на сьогодні перебуває в аварійному чи напіваварійному стані. 
В країні також відсутній ринок іпотечних цінних паперів, який є, з одного боку, найважливішим інструментом рефінансування іпотечних житлових кредитів, а, з другого — стабілізатором фондового ринку. Іпотечні цінні папери можуть стати надійним інструментом значного збільшення легальних заощаджень населення. Адже не є таємницею, що на руках у громадян України, за різними оцінками, перебуває від $10 до $20 млрд. За данними українських ЗМІ, 7 млн. українців працюють за кордоном. Навіть при середньому їх заробітку $500 на місяць річний фонд заробітної плати цих людей становить $42 млрд. Іпотека могла б стати важливим інструментом репатріації хоча б частини цих доходів в Україну. При цьому, можливо, фінансовий потік таких коштів був би значно більший за обсягами, ніж потік іноземних інвестицій в економіку України. Адже за весь період існування держави обсяг іноземних інвестицій в її економіку не перевищує кількох мільярдів доларів. Навпаки, спостерігається тенденція переважання сум відпливу капіталу з України, порівняно з сумами іноземних інвестицій. 
Крім того, відсутність досвіду (або бажання) багатьох комерційних банків брати участь в житловому іпотечному інвестуванні є ще одним фактором, що стримує розвиток житлового іпотечного ринку в Україні.
Прагнення банків отримати прибутки від іпотечного кредитування, з одного боку, і досить складний, ризикований іпотечний бізнес, з іншого боку, примушує їх займати вичікувальну позицію до розвитку практики довгострокового кредитування під заставу житла.
Разом з тим, за даними Національного банку України, загальний обсяг чистих активів комерційних банків країни перевищив оцінку в 100 млрд. грн. Основною причиною такого росту стало рекордне (на 60%) збільшення в 2003 році виданих кредитів у порівнянні з попереднім роком. Позначилося помітне зниження середнього показника кредитної ставки: якщо в 2002 році вона складала 25% річних (у національній валюті), то в 2003-м знизилася, за різними даними, до 17,7 - 17,9%. 
Разом з тим відчувається відсутність у населення традиції користуватися кредитом, недовіра до банківської системи країни, відсутність необхідної правової бази і таке інше. Основними бар'єрами в фінансово-кредитній системі є високі процентні ставки, нестача банківського капіталу, труднощі впровадження кредитних продуктів, придатних в умовах високої інфляції, відсутність інших умов і інструментів з управління ризиками іпотечного капіталу.
Плюси та мінуси нового іпотечного року
З 1 січня 2004 року набрали чинності основні для розвитку системи іпотечного кредитування законодавчі акти (Цивільний кодекс України, закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечними сертифікатами»). Завдяки цьому створено законодавче підґрунтя для нових іпотечних цінних паперів. Зокрема, вводиться поняття заставного цінного паперу, власник якого має право вимагати виконання зобов'язань з іпотечного кредитування. По суті, це дозволяє банкам брати в заставу майнові права на споруджувану квартиру. 
За прогнозами фінансистів, після вступу в силу закону про іпотеку ціни на ринку нерухомості знизяться в зв'язку з тим, що банки зможуть більш активно оперувати коштовними паперами-заставними (їх можна навіть буде передавати іншій особі). Це, у свою чергу, дозволить залучити більше коштів, що будуть спрямовані на будівництво нового житла. 
Більш песимістичні в цих прогнозах рієлтери. Адже протягом останніх років будівельні компанії намагаються споруджувати якнайбільше елітних будинків, розрахованих на заможних покупців. Тим часом менш дорогого, стандартного житла, як і раніше, не вистачає. А що існує дефіцит, то перші рік-два після вступу закону в силу вартість житла, яке можуть дозволити собі люди середнього статку, зростатиме. Поміркуйте самі: в той час, як одержати кредит зможуть більше людей, кількість 1-3 кімнатних квартир на ринку істотно не збільшиться. Природно, якщо попит перевищує пропозицію, ціни на відносно недороге житло будуть повзти вгору. 
2004 рік почався з того, що більшість банків або підвищили процентні ставки, або призупинили кредитування. Хоч передбачалося, що вступ у силу Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і керування майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю» сприятиме подальшому зниженню кредитних ставок. Але відбувається зворотне. До того ж, банкіри чекають, що у 2004 році ситуація може погіршитись, оскільки з 1 січня 2004 р. норма капіталу банків встановлена на рівні 10% суми чистих активів. Спеціалісти прогнозують, що вже в перші місяці 2004 року кредитні процентні ставки можуть вирости до 17-18% річних. Це може потягти за собою спад активності на ринку споживчого кредитування. Хоч фахівці стверджують, що ріст ставок по кредитах не перевищить 1-2%, що не повинно суттєво позначитися на ринку. Але пересічним громадянам сподіватися на дешеві і доступні кредити найближчим часом, вочевидь, не варто. 
З іншого боку, за підрахунками експертів, вже в другому кварталі цього року на український ринок іпотеки прийдуть банки-нерезиденти, а до 2006 року кількість таких банків може збільшитися, що, зрештою, призведе до підсилення конкуренції та зниження ставок. 
Первинний та вторинний ринки України
Клієнту, до речі, купувати в кредит квартиру - «первинку» психологічно зручніше: житло «чисте», без власної «історії». До того ж, у процесі будівництва ціна на нього зростає. На первинному ринку також значно менший ризик стати жертвою шахрайства, оскільки будівельні фірми турбуються про свій імідж, а покупці нерухомості - як правило, платоспроможні і впливові люди. 
У вторинного ринку житла свої переваги. На ньому більш прогнозовані ціни, набагато більший вибір. Купівля квартири тут - приємна можливість для аматорів поторгуватися. На первинному ринку ціну збити неможливо. До речі, якщо покупці женуться за «ефектом старовини», то вторинний ринок нерідко виграє саме в цьому відношенні. 
Головний недолік «вторинних» квартир: після купівлі потрібно вкласти ще чималі кошти в різноманітні ремонтні роботи (щоправда, і «первинні» квартири теж нерідко вимагають істотних витрат покупців на доведення їх «до пуття»). Окрім того, оскільки значна частина угод з нерухомості - альтернативні (тобто, одна квартира клієнтом продається, інша купується) можливі різні «накладки». Так, ціна квартири, що купується після продажу колишньої, може зрости. Може статися, що мешканця, який хоче продати свою квартиру, просто «кинуть»: шахрай забере його гроші, а квартира виявиться заселеною. 
У цілому ж не варто відділяти первинний ринок від вторинного тільки через їхні особливості, адже до 30% новеньких квартир тут-таки перепродаються, переходячи до категорії вторинного ринку. Ставки з кредитування купівлі житла на обох ринках якщо і відрізняються, то, як правило, несуттєво. Так, один із банків пропонує умови, за якими оплата квартир первинного ринку відбувається за принципом «місячний внесок плюс 1,5% від загальної вартості квартири». Це, щоправда, в рамках недавно прийнятої Програми державного кредитування житлового будівництва. Звичайний ж щомісячний відсоток, що пропонують комерційні банки, не перевищує 1,67% від вартості квартири, а по вторинному - 1,58%. Річна кредитна ставка коливається в межах 12-18% у валюті і 18-23% - у гривнях. 
Банки, що близькі до будівельних компаній, пропонують трохи інші умови - наприклад, кредит відразу на 30 років при одноразовій виплаті 35% вартості квартири. 
Отже, беремо в борг 
Тож ви зважилися ризикнути і взяти кредит у банку на придбання квартири. Що, власне кажучи, для цього потрібно? Ну, звичайно, насамперед у банку попросять паспорт, копію довідки про присвоєння ідентифікаційного коду, довідку з місця роботи із зазначенням посади, нарахованого і фактично отриманого доходу протягом 6 останніх місяців і позначкою «затримки у виплаті заробітної плати за останні 6 місяців відсутні» і т.ін. 
Банкіри дивляться, передусім, на платоспроможність, заставою якої служить стабільний і постійний заробіток. Адже не таємниця, що значна частина економіки країни перебуває в тіні, відповідно і задекларовані зарплати насправді відрізняються від реальних доходів. Тому в інтересах клієнта показати й інші свої доходи, наприклад, гонорари тощо. Розмір наданого кредиту залежить від можливості клієнтів робити щомісячні виплати, при цьому вважається, що максимальний місячний внесок на погашення кредиту не повинен перевищувати 50% реальних доходів позичальника. Береться до уваги також працездатний вік клієнта, його соціальний стан (кар'єрна позиція), родинний стан (кілька невдалих шлюбів і аліментних «хвостів» уже насторожують). Треба сказати, що українські банки особливо не люблять «зв'язуватися» з молодими родинами з дітьми, яких практично неможливо виселити з квартири у випадку непогашення заборгованості за кредитом. “Тому банкіри молодих родин просто бояться”, - відзначив свого часу керівник НБУ Сергій Тігіпко. 
Останнім часом найчастіше оформляють кредити терміном на 7-10 років у сумі $6-11 тисяч. Так само дедалі частішим стає дострокове погашення кредитів. 
За даними архітекторів, навіть у Києві зараз тільки 7-9% житла середньоєвропейського рівня. Елітарного - і того менше. До еліти архітектори, безумовно, відносять індивідуальні одно- і двоповерхові будинки, з індивідуальним входом до квартири, з невеликою ділянкою-садом. В Україні, на відміну від Заходу та США, елітарною можуть назвати квартиру на двадцятому поверсі, із двома туалетами, в пристойному районі
Можна сказати, що існуючі темпи зведення житла не задовольняють потреб суспільства. Невже будівельні потужності країни не дозволяють вводити його в достатній кількості? Або ж справа в чомусь іншому?
Олеся Буценко

Таблиця 1

Наибільш популярні банки, споживчими кредитами яких користуються громадяни (травень – червень 2003 р.)

джерело: ING Division (SC DOM Marketing Group)

Таблиця 2

Наибільш популярні банки, кредитами яких користуються громадяни для придбання автомобілів* травень – червень 2003 р.

джерело: ING Division (SC DOM Marketing Group)

Таблиця 3

Наибільш популярні банки, іпотечними кредитами яких користуються громадяни (травень - червень 2003 р.)

джерело: ING Division (SC DOM Marketing Group)

 Банківські кредити, надані в економіку України*

*Без урахувань кредитів, наданих банками, що перебувають на стадії ліквідації.